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GUIDE PRATIQUE DU FONCIER DIFFERE - La croissance des prix des terrains et de la construction est durablement supérieure à celle des revenus des ménages.L’allongement de la durée des prêts est limité.
La solvabilité des ménages primo accédants devient problématique.
C’est globalement la dynamique du marché qui est remise en cause.
1- CONTEXTE
Des modes innovantes d’acquisition sont nécessaires pour favoriser l’accession sociale à la propriété, dissocier l’achat du foncier et du bâti via le support du bail à construction apparaît comme une solution intéressante.Une convention entre l’État, l’UESL, la Caisse des Dépôts et Consignations, et les organismes du 1% logement CIL a mis en place, à partir du 1er janvier 2007 et pour 4 ans, un dispositif d’acquisition en deux temps : le PASS FONCIER.
Le dispositif reste limité aux zones où les collectivités territoriales ont mis en place des aides à l’accession sociale à la propriété. Il présente trois avantages considérables que les constructeurs de maisons individuelles doivent saisir :
• Il permet d’abaisser le seuil de solvabilité des ménages de plusieurs centaines d’euros en revenus mensuels => ouvre le marché d’environ 20 000 MI /an
• Sa mise en place s’inscrit dans les services rendus par les constructeurs de maisons individuelles et augmente leur compétitivité par rapport à la maîtrise d’œuvre et aux entreprises en direct
• Il permet aux constructeurs de maisons individuelles d’entrer en relation opérationnelle avec les collectivités territoriales.
2- PRINCIPE
►Il s’agit d’un bail à construction avec option d’achat du terrain et sécurisation de l’opération : le ménage peut différer l’achat du foncier pendant toute la période de remboursement de la construction (max 25 ans). C’est le CIL / CCI qui finance le portage du foncier.►Le ménage bénéficiaire doit répondre à 4 conditions
♦ Le Pass Foncier est limité à la primo accession en résidence principale
♦ Respecter les plafonds de ressources du PSLA (mensuelles en €):
| Personnes dans le ménage | Zone A | Zone B ou C |
| 1 | 27 638 | 23 688 |
| 2 | 35 525 | 31 588 |
| 3 | 40 488 | 36 538 |
| 4 | 44 425 | 40 488 |
| 5 et + | 48 363 | 44 425 |
►Bénéficier d’une subvention ou bonification de prêt de la collectivité locale du lieu de construction, cette aide doit être d’un minimum de :
Personnes dans le ménage Zone A Zone B ou C
3 et - 4 000 € 3 000 €
4 et + 5 000 € 4 000 €
♦Le prix maximum (1) du terrain est de :
Zone A Zone B Zone C
50 000 € 40 000 € 30 000 €
(1) En fait le prix du terrain pourra dépasser ces plafonds mais le Pass ne sera considéré que dans cette limite et le dépassement de prix sera financé par le ménage.
3-MONTAGE PRATIQUE
Montage :
► La collectivité locale :
♦ Informe sur les terrains disponibles
♦ Attribue une subvention au ménage accédant (voir auprès du Crédit Foncier ou de l’ADIL pour la liste des communautés urbaines et des communes qui ont mis en place ces aides)
► Le 1% logement (CIL ou CCI ) :
♦ Étudie la faisabilité juridique et financière du projet (cohérence du prix du foncier et des coûts de construction avec les valeurs du marché local)
♦ Il monte et gère le dossier : achat du terrain et signature d’un bail à construction en faveur du ménage. Gestion de la sortie du Pass Foncier. Gestion de la sécurisation de l’opération.
► Le constructeur de maisons individuelles :
♦ Il aidera et représentera son client dans ces différentes phases administratives
♦ Les opérations en VEFA, qui portent sur des projets de plusieurs lots, sont possibles ; le bail à construction est passé avec le constructeur de maisons individuelles, qui en transfèrera le bénéfice lors de la signature des VEFA.
Sortie :
► Le ménage bénéficiaire a la possibilité d’acquisition du foncier à tous moments.
► En cours de remboursement du bâti : le prix du terrain sera le prix d’origine indexé au taux de 1.5% par an (si le ménage relève du 1% logement) ou indexé sur l’inflation avec une limite à 4.5% par an dans les autres cas.
► A l’issue de la période de portage (soit la durée de remboursement du bâti, limitée à 25 ans). Dans les mêmes conditions que ci-après.
► Si à l’issue de la période portage, le ménage ne peut pas acquérir, le bail à construction est prolongé pour une période maxi de 15 ans avec un versement d’un loyer (aux « meilleurs taux du marché ») jusqu’à un montant correspondant au prix du terrain indexé. A cette issue le ménage est propriétaire du foncier.
Sécurité :
En cas d’impayé de plus de 3 mois du prêt principal construction, l’organisme gestionnaire du Pass Foncier offre :
► Une garantie de rachat de la maison au prix d’achat par le ménage minoré de 2.5% par année d’utilisation
► Une garantie de relogement
4- SYNTHESE SUR L’INTERET POUR L’ACCEDANT
Exemple :
Ménage, 2 enfants, construit en zone C,
→coût maison = 110 000 €,
→coût terrain = 30 000 €.
→Apport perso = 10 000 €
Plan de financement classique avec PTZ
→Mensualité = 690 €
→Revenus nécessaires = 2 300 €/ mois
Avec le Pass Foncier, le PTZ majoré et la subvention associés
→Mensualité = 490 €
→Revenus nécessaires = 1 550 € / mois
Le Pass Foncier ouvre la possibilité d’une accession (sans passer par l’auto construction ou la maison prête à finir) aux ménages qui ont des revenus nets mensuels de 1 600 à 2 100 €… soit environ 5 millions de ménages.
Par différence avec le Bail à construction classique, la sécurisation du ménage est forte :
Encadrement de la valorisation du terrain pour l’échéance de l’acquisition ; garantie de rachat ; et garantie de relogement.
5- SYNTHESE DE L’INTERET POUR LE CONSTRUCTEUR
La Pass Foncier est un outil public qui peut permettre d’éviter une crise du marché par désolvabilisation de la cible de la primo accession populaire.Actuellement, peu de CIL et de collectivités locales ont mis en place les outils du Pass Foncier, et l’investissement en lobbying auprès de ces institutions peut paraître lourd.
Mais c’est la meilleure voie pour devenir un véritable partenaire dans les politiques locales de l’habitat… et ne pas laisser la promotion sociale « maîtresse du marché ».
La filière des constructeurs de maisons individuelles s’est développée parce qu’elle a su mettre en place des services aux ménages qui ont facilité l’accession…
Le Pass Foncier est une opportunité pour compléter ces services et rendre possible l’accession malgré l’inéluctable décalage entre la croissance du pouvoir d’achat et celle du coût de l’immobilier.
La possibilité de préparer de petites opérations Pass Foncier- VEFA en transférant le bénéfice des baux aux accédants doit permettre de mieux amortir les charges administratives.
